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失意海南后,雅居乐陈卓林“找钱忙”,130亿元永续债枷锁待解

免费计划在线观看 admin 9个月前 (08-20) 223次浏览 0个评论

失意海南后,雅居乐陈卓林“找钱忙”,130亿元永续债枷锁待解

8月18日,雅居乐发布2021年上半年中报,并在同日线上召开中期业绩会,集团董事局主席兼总裁陈卓林、集团副总裁潘智勇及副总裁王海洋出席会议。

上半年,雅居乐实现销售额753.3亿元,同比增幅达36.7%;同期销售面积则同比增长19.7%至484.8万平方米。而在盈利方面,雅居乐毛利同比下跌5.8%至108.49亿元,毛利率同比下跌6.3%至28.1%,为近四年来首次跌破30%。

雅居乐把毛利及毛利率的下跌归咎于项目结构的变化,“报告期内毛利率较高的项目所占比重有所下降,而单位土地成本较高的项目所占百分比增加,其毛利率相对亦较低。”上半年公司的销售成本较去年同期增长26%,达到277.39亿元。

不过,雅居乐的高管们对公司的毛利率并不担忧。潘志勇在业绩会上直言 “现在碍于国内市场的政策,包括售价的限制和土地成本的上升,毛利率可能会往下走一些,但我想这是整个行业的问题。”其表示,“公司计划全年毛利率维持在28%-30%的水平,”

相比之下,雅居乐回款率的表现却有些差强人意。上半年,雅居乐的回款率为80%,对比克而瑞统计的房企2020年平均回款率87%而言,有所偏低。对此,陈卓林在业绩会上表示,现在的确是“现金为王”的时期,“如果有多余的钱还会拿好项目,‘优中选优’。”

这并不是雅居乐的第一次回款率下滑。自2019年,雅居乐的回款率便开始走“下坡路”。2018年至2020年期间,公司回款率分别为88%、92.4%、88.2%。

回款率的下跌,将直接影响公司现金流的通畅与否。而在行业监管趋严背景之下,“现金流为王”已经成为房企们的生存信仰,这对于一度钱紧的雅居乐而言,并不是一个好消息。

雅居乐的资金困境,与其在海南的业务布局休戚相关。2017年之前,提起中国楼市最暴利的楼盘,雅居乐的海南清水湾项目占有一席之地。不到300元的地价,5.8万元的售价,以及高达58%的毛利率,让雅居乐一战成名。

2017年,海南房地产最火热的时期,清水湾单项销售金额达170亿元,占雅居乐全年总销售额的五分之一。雅居乐曾试图复制清水湾的辉煌,之后分别在三亚陵水、海口金沙湾、琼海山钦湾、临高南宝镇,拿下了大量的土地。

但好景不长。2018年,海南宣布最严限购令,在”五年限售、五年社保、70%首付”等强有力的严格政策把控下,雅居乐的海南项目惨遭调控令,销售额直线下降。受到海南市场影响,雅居乐资金链一度处于紧张状态。雅居乐董事局主席陈卓林曾对此表示:”拿错地是很痛苦的一件事情。”

近两年,为了摆脱钱紧的难题,雅居乐尝试了多种融资路径。早在2020年12月24日,雅居乐发布公告称,平安将入股雅居乐位于海南、中山、扬州、清远、天津、郑州、惠州等地的7个住宅和产业小镇项目,在年底紧急换来了超70亿元资金。

进入2021年,雅居乐及旗下子公司分别于2021年5月11日、5月28日、6月1日先后发声称,拟发行3亿美元优先票据、拟配售32亿港元、以及获授予包括两笔金额为52.53亿港元及0.285亿美元(附带12亿美元的增额权)的定期贷款信贷。

频繁融资之下,上半年,雅居乐的”三道红线”全面达标”绿档”。中报显示,剔除预收款后的资产负债率为68.4%,较2020年底下降3.5%;净负债率较2020年底再度大幅下降15.7%至45.3%;现金短债比为1.18倍。

不过,冰山之下,雅居乐的永续债依然是一个尾大不掉的难题。永续债,又称无期债券,按照会计审核标准,永续债计入权益板块,而非负债板块。因此,在财务报表中,永续债的存在不仅不能反映真实负债情况,相反却因优化了权益,起到了”修饰”作用。

中报显示,雅居乐永久资本证券(永续债)为130亿元,永久资本证券持有人占净利润的比为7.8%,尽管较去年有所下降,但依旧是吞噬其利润的一大源头。

尽管雅居乐的负债形势正在逐步向好,但依旧未能摒除评级机构的担忧。2021年5月10日,标准普尔仅授予雅居乐拟发行高级无抵押美元票据”BB-“长期发行评级。

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